林达集团

    2011年“两会”，林达集团董事局主席李晓林作为房地产业内人士，提出了直指房价的提案。他建议，改革土地收入制度，将地方土地出让金上缴中央统一支配管理，从而起到弱化地方政府卖地冲动的作用。这个提案无疑给靠卖地获取大部分财政收入的地方政府带来压力。 
    而李晓林称，“这一办法阻力一定会很大，但是可能用数年时间把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常，希望建议变为现实。”
    “土地收入制度改革阻力一定大”
    提案：《关于土地收入科学管理合理使用的建议》
    摘要：今后各地房地产开发土地使用权转让过程中的土地出让金这一项费用，收缴年限和费率水平可以保持相对稳定，沿用既定政策；但收缴到账的资金应即刻转缴至中央政府，由中央特设一个全国土地使用权转让费用基金账户统一管理。再由中央政府接照土地用途性质所对应的使用权年限，按年度或按政府五年一届换届周期进行有管理地返还地方使用。

    新京报：您认为把地方土地出让金上缴中央统一支配管理可以达到平抑地价的效果吗？
    李晓林(以下简称“李”)：目前，土地出让收入是各地方政府的重要财政收入。我提案建议，今后各房地产开发企业的土地出让金收缴到账后即刻转缴至中央政府，由中央来统一支配使用。这样，即可以弱化各地政府高价卖地冲动，也可能用数年时间把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常，也能断绝一些地方政府卯粮寅吃的问题，更好地使在市场中被炒高的超过土地价值通过政策性住房反作用于低收入者。

    新京报：这将会给地方政府带来压力，这一提案是否有可行性？
    李：这样去改革土地收入政策阻力一定会很大，但改革必然触及利益。目前，国外对土地出让并不都采用开发商一次性缴纳土地出让金的形式，如美国是按照土地使用年限由业主逐年向政府交纳地税。我认为，根据我国现在的具体情况，比起业主自行交纳地税的方法，改革土地收入制度或许更容易些。

    新京报：您认为土地出让制度中还有什么需要改进的地方？
    李：目前，根据市场判断，住宅市场仍处于供小于求的矛盾阶段，其中一个原因就是投放市场的土地有限，好地块更少，使得部分热门地块如“中服地块”像艺术品一样在市场受到追捧。
    我认为，如遇到关注度较高的地块，相关部门可以考虑将多个优质的地块一起投放，而不要个别热门地块单独入市，这必然造成哄抢。此外，一些地块可以在符合相关法规的情况下，放开协议出让政策，缓解“一方卖地，八方抢地”的问题。

    新京报：目前北京市国土局已经启用技术手段，对热门地块根据其特殊功能定位加设竞买人门槛，作为民营企业家您怎样看？
    李：我个人不反对政府对一些有特殊定位的重点地块加设竞买门槛，这是政府出于对城市整体规划和特殊地域可持续发展的考虑。不过，这确实可能打击部分民营中小开发商，我还是希望有门槛的地块少一些。如果中小企业都没了，市场又容易造成几大家的地价垄断。

    新京报：北京2月楼市显现量价齐跌的现象，且今年的“虎年土地第一拍”也并不像此前一样大热，您怎样看待后市？
    李：土地拍卖遇冷只是一个瞬间表现。在调控政策出台后，观望情绪出现是正常的，今年很多开发商和投资人很关注“两会”上可能出现的政策声音。我认为小阳春可能推后到4月出现。

　　“商住倒挂，商业地产需政策倾斜”
　　提案：《关于适时放宽商业地产过严限制的建议》
　　摘要：建议央行调整(银发［2003］121号)有关规定，将个人购置商业用房申请贷款的抵借比不得超过60%调整为70%，贷款期限最长不得超过10年调整为20年；放款条件由所购商业用房为竣工验收的房屋改为主体结构已封顶。

　　新京报：您的提案中，提到了给予商业地产更多政策扶持，这是出于怎样的考虑？
　　李：2009年，北京楼市出现了住宅过热而商业地产趋冷，价格倒挂的现象。今年，这一问题加剧，但还没有引起主管部门的重视。
　　这里面除了有经济结构的问题外，还与政府部门对商业地产开发以及销售的相关政策已经不再适合时宜有很大关系。在国外“一铺养三代”，商业地产受追捧为业内共知。现阶段，我国限制性政策使得人们投资商业用房的潜在购买力得不到正常释放，客观上造成了民间资本投资全都压到了住宅物业这一根“独木桥”上的现状。

　　新京报：据了解，您去年就提出过同样的提案，并没有被采纳，原因何在？
　　李晓林：有关部门给出的回复是“调整和放宽个人商用房贷款政策，可能会进一步加大市场炒作的风险，不利于房地产市场的健康发展。”但我认为，2009年的房地产市场中，商业物业非但没有炒作暴涨，反而是一边倒地冷清蛰伏，这使得房地产业内部加剧了供求结构失衡，放大了住宅类物业的市场风险和银行风险。如果政策有倾斜，商业地产活跃了，还可以保增长保就业，住宅市场也不会显得那么拥挤，是件好事。