发布时间:2013-01-09
论坛期间，林达集团董事局主席李晓林接受搜狐焦点独家采访，针对政策、土地、资金等多个方面对市场走势进行了解读和判断。
政策：未来两三年或将有温暖信号
【搜狐焦点】：首先代表搜狐焦点感谢李总对我们新视角活动的参与和支持，我们今年的活动的主题叫迭代和平衡，您怎么诠释这个主题？
【李晓林】：大家特别关心中国房地产行业的发展、未来，尤其是搜狐焦点网，你们对这个行业特别关心和爱护，并且这个行业发展每一个脚步，你们都特别关心，这次中国地产新视角高峰论坛的主题是“迭代与平衡”，这个话题非常好，迭代就是一种更新，一种创新，平衡就是怎样走好。
中国的房地产在近两年受到了严厉的国家调控，使这个行业发展速度放慢了好多。当时政府的初衷是调整房价，因为房价过快过猛的增长，老百姓有意见。再加上我们经济发展比较过热一点，发展速度快，可能要调一下。我觉得中央的决定和这个政策从大的方面应该是正确的，应该没什么问题。但是涉及到具体房地产行业的发展来说，我觉得有些坚决不动摇的政策，也许会因为今后的实践和发展会调整。我想新一届的领导人上台以后，他们首先愿意保持中国的经济发展速度，老百姓过上更好的生活，民生得到很好的改善。所以房地产的作用还继续发挥着作用，虽然大家不认可房地产是中国的支柱产业，但是实际上它发挥作用很明显。由于不认可它是支柱产业，所以不是调热就是调冷，这个行业也确实不容易。我们企业家，要有企业家的精神，我们应该坚决不动摇盖出更好的房子来，价格控制到一定程度上的房子，而且这个房子条件、环保，居住条件等等更好一点的产品来，我觉得这是一种负责任的态度。所以我想这种迭代也好，平衡也好，我想不会太影响这个行业的发展。所以我说今年刚刚开始，明年，今后两三年可能会有一些温暖的信号，温暖的政策，刚才我也说到温暖的政策可能会出来。
【搜狐焦点】：具体来说呢？
【李晓林】：比如限购限贷限价，我觉得可能会有一些变化。要不然的话，你说这个怎么发展呢？这个行业不发展了，其他50多个跟它关联的产业，是不是受到影响？现在钢铁就不太好。家电、家装，关联的一些行业，建筑行业，因为房地产确实是一个领军行业，现在不提它是支柱产业，但是确实是领军行业，无论在亚洲金融危机的时候，还是国际金融危机的时候，都是率先，国家也是非常英明的，首先给了房地产行业一些优惠政策，它先起来以后，然后使其他行业都拉动起来了，使中国经济顺利地度过了亚洲金融危机和国际金融危机，现在中国经济发展得还是不错的。刚才讲了欧洲也好，北美也好，他们经济发展，现在还在复苏呢，还在想办法怎么能够摆脱这种困难，中国经济还是稍微减慢点速度，还是这样的情况。所以我觉得中国政府定的政策应该在主要方面还是对的，控制点房价，老百姓很难预见，确实涨得很快的，进行调控还是对的。但是也要考虑注意到地价现在涨得太快了，地价现在推升房价往上涨。最近可以看到土地楼面价超过当地的房价，我觉得中央政府是不是在调控房价过程中，对地价问题上是不是好好研究一下怎么解决好。因为房地产嘛，政府卖地，开发商买房，怎么政策上给它更协调一点，房价、限价、限贷，限购都是房地产买房的问题，对地的限制什么没有，现在土地价格越涨越多，是一个行业，跟其他汽车、家电不太一样，这个行业应该用什么好的政策连贯起来，这样就是你说的平衡发展，你们主题平衡发展特别重要。
【搜狐焦点】：刚才您解读了政策的平衡和迭代，另外在市场环境中可以看到房企自身也在迭代和平衡，从2012年房企业绩表现来看，格局上强者更强，强者恒强，对于企业自身发展也出现一些新的趋势，一些新的战略性的规划。
战略：城镇化进程 给三四线城市带来发展良机
【李晓林】：过去的一两年房地产行业上发现了好多的迭代，有的做文化产业去了，因为觉得不太好做了，名声不是很好。有的做矿产资源，现在这个行业趋于稳定，房地产这个队伍趋于稳定，就是现在整合到目前现在的阶段看就比较稳定了。今后怎么走？有人主张搞一些养老地产，旅游地产，文化地产，科技地产，不管怎么样住宅市场还是首先最需要的，住房问题很重要，刚性需要主要指的住房刚性需求，没有说文化地产是刚性需求，主战场还是这个。可能会有些企业，房地产企业可能转向一些文化地产、科技地产，旅游地产，养老地产做一做，认为这些领域更有机会。不管怎么样，中国的房地产和中国城镇化，城市化和城镇化是不一样的，大家有时候混淆，城市化、城镇化，其实城镇化可能更好一点，中央提的是城镇化，城镇化更有利与今后经济发展，中国更需要城镇化。
【搜狐焦点】：在您看来三四线城市存在更多机遇？
【李晓林】：前些年，包括去年，三线以下城市投资回报一个是风险高一点，投资回报不太好。但是随着现在政策的调整和现在释放的信号，我认为二三线城市现在可能迎来一个很好的发展机遇期。恒大说在二三线城市不如在一二线城市做，原先说的是对的，房地产应该是挣明天的钱，二三线城市的明天可能会有一个爆发式的增长，而且这个机会可能会多一点。当然你要是资金充沛，资源在一线城市，肯定没问题，问题是在一线城市竞争土地什么的，土地资源太少了，你竞争非常激烈，但是风险也很小。现在土地资源越来越紧俏，而土地地价越来越贵，加上劳动力成本，融资成本上去以后，房价却受到一些限制。另外二三线城市现在要急速发展，人口的膨胀，人民的物质和文化的需要也是爆发式的增长，土地又比较宽裕一点，地价又便宜，市场应该会逐渐好起来。
土地：明年土地市场将继续升温
【搜狐焦点】：说到土地市场，可以看到2012年土地市场前两季度出现这种零成交、底价成交，年末的时候又有一个集中的爆发，您怎么看这个市场变化呢？对这个市场形势怎么看？
【李晓林】：今年的上半年七八月份以前，大家还比较观望，因为有一些判断上的问题。新一届十八大以后，大家对中国经济的发展前景有一个比较积极的判断，也期待一些温暖的政策。我们在台上一致看好今年和明年，今年能好，明年能好，过两年比较好。那就买地，刚才不是说钱从哪里来，到哪里去，到哪里去只能去买地，买完地盖房子，盖完房子买地，就是这么一个情况。
【搜狐焦点】：明年土地市场会更活跃？
【李晓林】：明年两个方面，可能大家对房地产会有信心，主要对新一届领导有信心，大家都有信心可能大家继续买地，继续要发展，要盖更好的物美价廉的房子。当然它的一个负面，这样可能会把土地价格炒上去。你拿地，我拿地，招拍挂，可能会把地价土地的价格抬上去，这是一个负面的。抬上去以后房价又可能涨上去，特别矛盾，不发展吧，也不可能，中国要发展。一发展的话，中国的一些资源，包括劳动力资源，包括土地、原材料资源都需要，而且可能需要大量的。一需要可能会把这个价格上去，这个矛盾怎么解决好？我觉得现在不知道怎么解决这个问题，但是都买地，地价上去了，大家盖房子，钢厂活了，水泥行了，劳动力价格又上来了，这是一个特别宏观的选择，到底是要什么？
房价：增幅速度不及地价增幅
【搜狐焦点】：刚才在论坛上任总也说到对于2013年的预期，他提到房价，他说本来想用“暴涨”来形容，想了一下还是说稳中有升，现在请您做一个大胆的预测，明年的房价会有什么样的走势呢？
【李晓林】：还是两个方面，可能明年的地价比房价长得快。地价反作用于房价，地涨上来了，房价是不是要涨？可能会推升房价。从整个来说地价高于房价增长速度，反作用于房价，地价涨得高了，可能刺激房价，抬升房价上涨。暴涨的可能性没有，因为我们政府的这种调控手段还在手里拽着，大家对新一届领导，对我们现在政策觉得会好，都会继续买地，把地价提升上去，暴涨不太可能。
资金：房价不暴跌 房企资金链就不会断
【搜狐焦点】：开发商拿地成本增加了，融资成本增加了，包括融资可能环境并不是特别好，但对今年销售形势、明年的预期还是比较乐观的，向好的。对于开发企业来说，资金到底存在不存在困顿？2013年有三千一百万的信托到期，包括前一段时间海航这样的央企背景的企业，也是频频传出资金链的问题，您觉得资金链对于大多数房企来说有问题吗？
【李晓林】：可以说中国的大多数开发商资金不会断裂的，什么情况下断裂？就是房价暴跌的时候，一定是暴跌的情况下资金链容易断裂，只要是平稳上扬资金链不会断裂。房企的钱通过融资手段，再加上后期售房款，主要靠贷款，靠基金，或者靠融资，或者靠合伙，当房价没有大跌的时候，它的抵押原值没有发生变化，就没有问题。美国发送国际金融危机，因为美国次级债出现问题，房价暴跌了，房价评估一万块钱一平米，押给银行，过了两年变成三万一平米，银行重新评估，又给信托，信托又给再保险公司，又给了基金公司，这样做大了，这叫次级贷。当房价跌回原值整个就崩塌了，中国金融产品不发达，控制得比较好，不允许次级贷。十年前买的几千平米押给银行贷款，现在房子只值几万，还在银行押着，最担心资金链助推的可能性就是房价。
【搜狐焦点】：林达是进入商业地产领域比较早的企业，打造了林达海渔这样具有代表性的项目，现在越来越多企业进入商业地产，您怎么看待这个现象？
【李晓林】：这是房地产企业发展的必然趋势，你盖的房全卖掉，盖成住宅全卖掉，自己什么都没有，可能需要留一些物业，最后选择商业地产。物业可以出租、经营都可以。我们林达也是，海渔广场是我们第七个项目，我们做HOPSCA城市综合体，公寓写字楼卖掉以后，我们好几百万平方米商业，自持商业，可以出租，可以经营也好也可以转售，房地产企业到了中后期的发展阶段都愿意留一些物业，商业是首选。第二个在前些年商业地产和住宅市场价格倒挂，商业地产的入门槛低，价格又便宜，大家那时候进行项目的投资，可能觉得今后的回报，或者是持有都是有利的。所以就出现这种局面了，大家都转向商业地产多一点。
【搜狐焦点】：具体到近期，2013年对于林达集团有什么具体的动作和规划吗？
【李晓林】：我们在大连，在江苏，在云南，包括北京，会全国性的做一些房地产的项目。刚才我说在二三线城市要做一些房地产项目，他们需要我们这样的产品，林达海渔这样的产品，综合体，六位一体，HOPSCA的产品，我们想把这个产品克隆到沿江、沿海去，应该可以满足当地的需要，风险不大，挺好。
【搜狐焦点】：最后针对我们新视角，针对2013年，您有什么想跟我们分享的寄语和祝福呢？
【李晓林】：希望搜狐焦点网2013年中国地产新视角的高峰论坛能够延续办下去，而且我觉得可能越办越好。中国的房地产需要你们这样一个平台来传播声音，使我们政府主管部门能听到这一方面的意见。这个意见还有一些挺有价值的意见，他们如果能听进去，对今后的决策会有好处。我们老百姓听到这个声音以后，他们对这个行业也能够充分的得到一些理解和同情，你们这个平台不错，新视角高峰论坛希望能够每年办下去，我们挺愿意参加的。
【搜狐焦点】：谢谢！
