发布时间:2012-03-03
商业地产刚刚复苏的小火苗，随着开征物业税的尘嚣至上，面临被“浇熄”的危险。3月3日，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示，他今年提交的首份提案即是关于物业税的，核心是敦促有关部门应尽快制定物业税方案。
物业税，似乎箭在弦上，不得不征。但2010年却让商业地产“很郁闷”，原因是，多位政协委员以及业内专家力挺物业税率先针对商业地产征收。据住房和城乡建设部一位高层人士称：鉴于目前房价居高不下的状况，今年年底前，物业税有望在北京、深圳等城市针对商业地产进行实征试点。
值得关注的是，过去几年内但凡遇到房价上涨，物业税便被当做调控房价的“杀手锏”被提及，最后却都不了了之。
很多人没想到，被认为是打击炒房利器的物业税会先拿商业地产“开刀”，因为面对价格飙升、亟待降温的住宅市场，商业地产仍处于举步维艰阶段，关乎物业税的调控政策亦引发业界对其“打偏”的质疑：为什么是商业地产？一旦开征，商业地产将受到怎样的影响？物业税最终将由谁来买单？
调控：为什么是商业地产？
何谓物业税？从字面意义上来看，物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
物业税有望首先砍向商业地产的消息让业界大吃一惊。“不明白为什么先从商业地产征收，商业地产的日子已经很难过了。”记者采访的多位业内人士表达了这样的困惑。
事实上，早在2003年5月，财政部和国家税务总局即分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏等多地开展了房地产模拟评税试点工作（即所谓的“空转”），但物业税至今已“空转”6年还尚未“转”起来。
业内人士分析认为，物业税迟迟未能出台，一个很重要的原因就是地方政府不支持，土地出让金作为预算外收入的主要来源，对弥补地方财政赤字、支援地方经济建设，发挥着不可替代的作用。一旦征收物业税，土地出让金就不能一次获取，财力本来就不雄厚的地方政府可能不堪重负。
而此番物业税“重出江湖”为何率先指向商业地产？“因为商业地产的产权很明晰。”一位业内人士表示，首先在商业领域开征物业税，是国家加强对楼市宏观调控的又一明确信号，反映了有关方面加大力度整治楼市的决心。
在北京市两会期间提交物业税开征提案的北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓公开表示，目前商业地产负担的土地使用税和房地产税合并后约占房价的1%左右，物业税的税率也基本定在这个范围。开征物业税后会取消这两项税收，总的税收负担并无大的变化，“其意义主要是规范税制，推出一套基本模式为下一步征收起到示范和修正作用”。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩并不认同刘桓的观点，董藩在接受记者采访时表示：“今年出台物业税不切实际，在商业地产率先征收也不实际，像北京、上海这样的大城市，商业项目盈利还算好，但很多其它城市的商业项目都处于微利或亏损状态，再征收物业税，根本就承受不了。要是把土地使用税和房地产税这些税种合并起来改个名，更没有丝毫意义。”
他甚至直言：“提征收物业税的人，对实体经济并不了解，他们的愿望是好的，但常常好心办坏事，并没有可操作价值。”
全国政协委员、林达集团董事长李晓林亦认为，近年由于政策不够宽松、门槛高等因素，商业地产一直处于低迷状态，此时若再征收物业税，无疑是雪上加霜。他认为，商业地产应该降低门槛，政策放宽，对住宅市场可以从紧，使一部分投资住宅的资金投入到商业地产中，可以缓解住宅类产品的短缺现象。
李晓林在北京东四环开发的林达海渔广场项目亦为50年商业立项项目。他表示：“有些人提出要从商业地产征收物业税，完全是反向说，现在应该鼓励商业地产，因为商业地产可以促增长、保就业，还可以活跃市场，刺激消费。”
去年“两会”时，李晓林即提过降低商业地产政策门槛的提案，他今年也已继续就商业地产门槛高、限制多等问题上交了提案。
影响：“雪上加霜”
据一位参与物业税征收前期调研的人士透露，关于物业税如何征收已有多个方案，基本方式是按市值估价，打折后按一定比例计税。例如市价2万元/平方米，可以打7折或5折，以此做基数，再按一定比例征收。
目前，就写字楼和商铺而言，持有成本包括租金12%的房产综合税加上5.5%的营业税。业界普遍认为，对于商业地产而言，这一数额已经过高。
“实际上，商业地产本身的税赋已经不低了，住宅的投资成本要比商业低很多，从操作的合理性来讲，物业税不应该先从商业地产征收。要知道，这个成本最终还是会转嫁到物价上面由商户承担。”戴德梁行华北区董事张家鹏对记者表示。
那么，如果物业税一旦征收，将对商业地产的持有者和经营者带来何种影响？据业内人士估计，商业地产物业税将会以1%左右计征。正略钧策管理咨询顾问邓宇明表示，他从国家税务总局了解到，“即将开征的物业税的税率为0.6%至6%”。
“如果按照1%来计算，我投资的商铺每年至少要交3万多元的物业税，相当于租金一个月多加3000元左右，这样算下来，租户肯定不愿意，那显然更难出租了。”不久前刚花近300万元在北京四惠附近投资了一套临街商铺的韩先生表示。
让他郁闷的是，商业地产一旦开征物业税，其“被套牢”的风险亦将随之加大，因为北京商铺市场一直受到空置率居高不下的困扰，且租金去年未见上涨，物业税带来的后果无疑是“雪上加霜”。
另一方面，受物业税影响，写字楼持有者也面临两难选择。“2009年底开始，本土企业租赁写字楼的需求明显上升，而且有不少是签订长期租赁合同，但是物业税的消息一出来，我们可能不敢与客户签订长期合同了，等物业税实施后，房租还要另行核算。”一位写字楼持有者表示。
2010年，得益于经济复苏提速，商业地产逐步走出低谷让从业人士看到了复苏的希望。来自高力国际日前发布的报告显示，2010年北京中高端购物中心租金有望延续2009年第四季度的利好趋势，止跌且平稳上行。投资者也认为现在正是抄底的好时机。
但“横空出世”的物业税使商业地产面临重回谷底的风险。“如果真的征收物业税，将对商业地产是个沉重的打击，销售市场将面临很大的压力。”张家鹏说。
高力国际亦认为，今年商铺市场整体需求预计将会上升，但未来新入市项目的市场定位难度依然存在，部分非闹市区域的新项目业主将不得不降低租金预期，或者提供非租金优惠条件来吸引更多租户。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海则表示，物业税只针对商业地产征收，只会对房价起到助推作用；但是如果对所有住宅都开征物业税，势必激起老百姓极大的不满。
